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崔东树：楼市、股市、车市历年相关性分析

崔东树：楼市、股市、车市历年相关性分析

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作者：
来源：新车网
时间：2019-03-01

楼市股市与车市都是关系到居民的家庭资产负债结构。促车抑房-恢复消费活力，这是因为目前的楼市发展和车市发展已经逆天的危险结构。楼市过于火爆，人均住房面积世界领先，年轻人被高房价抑制无法正常消费、无力购车，影响幸福感。目前中国车市普及世界偏低，从家庭角度看，中国百户家庭110套房和30台车，而日欧国家是100户家150台车，从面积看中国房车比是400：1，也就是400平米住宅一台车的保有对比，，中国的楼市过度火爆形成对车市的严重的抑制，不利于百姓全民的幸福生活。

随着2019年的楼市下降，股市走强，2019年车市会走好。

1、楼市与车市-逐步逆相关

过去十年的楼市与车市的关系长期保持一致，尤其是从09您到16年的楼市与车市都是持续平稳向上的。

房产投资是我国居民财产性收入的主要来源，房价上涨带来的财富效应备受瞩目。随着当前我国人均住房面积超过40平方米，已基本实现了“居者有其屋”的目标。

但2017年开始的楼市呈现脱缰野马的上升，而车市则是严重低迷，楼市与车市呈现逆相关的特征。

楼市与车市呈现逆相关，这也可见楼市成为巨大的吸食社会资金的黑洞，全年近一半的居民家庭收入进入楼市，巨额的首付、本金、利息等支出巨大，导致消费压力较大，车市的低迷问题相对明显。

18年的摇号冻资式买房，在房地产市场正愈演愈烈，特别是深圳参与摇号买房的火爆程度，不亚于A股市场上的打新股，数万人抢千套房，超低的中签率，让人跌破眼镜的是，要取得摇号资格，需要缴纳500W诚意金！更夸张的是，选房时间不得超过两分钟，过时视为放弃。

特别在一线城市，房价的上涨就像火箭一样蹭蹭的往上冲，从最早的一两百万的房子涨到现在的七八百万，可以说，没有什么比投资房产更赚钱的了，所以说当价值规律因为强行限价而失灵，那么摇号就是一个很公平的做法了，供不应求的时候，那就摇号呗，谁摇上号谁有购买权。不知道大家有没有发现房子越来越带金融属性了，特别是现在的摇号买房，开始具备了部分打新股的特点，为什么那么多人喜欢打新股？因为打中一个新股能挣上好几万，甚至十几二十万，而摇号买上一套房，套利能挣上百万啊。

尤其是北京等地严重缺房，百姓无处投资，周边三线房产被抢购，随后蔓延到地级市市场，导致市场低迷。

因此2017年开始的楼市结构性上涨导致车市的消费逐步低迷。尤其是入门级SUV消费的低迷。导致车市的低迷问题在北方和县乡市场较严重。

2、股市与车市的走势关联-股市不稳、车市不兴

股市上涨对消费的促进作用主要通过财富效应来实现。财富效应是指随着金融资产价格的涨跌，导致资产持有人财富增减，从而促进或抑制消费。具体来看，财富效应包括实际余额和心理预期两方面的影响，投资收益在提高居民可支配收入的同时，还提升了居民的收入预期，使居民具有更高的边际消费倾向。也就是说，股市上涨不仅能直接增加老百姓的实际收入，还能增强老百姓对未来收入的信心，从而放心大胆地增加消费。

与房产相比，股市流动性强，变现容易，是一项更为理想的投资类别。但长期以来，我国股市收益低于房产收益，不少人在经历了一轮轮的下跌后对股市丧失了信心，甚至产生了“割韭菜”的说法。过去十年的股市与车市的关系并不明显，首先是因为车市前期处于高增长期，波动性相对较小。从09年到14年的股市是下行区间，而车市是上行区间，关联度不明显。

随着17年后的股市和车市相对平稳，17-18年的股市与车市的走势似乎同步性较强。尤其是18年下行区间的股市和车市相对一致。股市和车市都受到楼市的影响。

与高收入国家相比，我国居民消费潜能依然巨大，公众对消费升级有进一步的期待。股价上升提振了消费信心，在要求推动吃穿用、住行等实物消费不断提挡升级的同时，还对文化旅游体育、健康养老家政、教育培训托幼等促进，使大消费板块的概念进一步拓展，这也将对股市产生更全面的利好作用。

3、楼市降温-车市股市才能走强

这张图中，为图形比例合理，住宅销售额的年度值拆分成24个半月。因为13万亿的住宅销售额拆分为24个半月后最高为6000亿元，这样与股市的股指峰值相近，更容易体现出趋势的特征。

图中看到楼市的走势与股市是逆相关的。这也是居民财富投资的两个选择，楼市持续火爆，必然抽走股市资金，尤其是中国的楼市保证金式摇号和中西部的首付借款等抑制了其他消费，对股市也是严重的冲击。

网上观点：

第一，中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元;

第二，中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;

第三，中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。

近期的楼市与车市关系分化，车市与股市都受到楼市影响。而楼市与车市的关系这两年出现分化，主要是楼市成交资金太大了。

股市投资和输赢是社会财富的快速变化，投资消费转换较快。而楼市是部分家庭的持久债务，房地产的高增长导致居民的债务高增长，消费受阻明显。

由于股市的消费挤压压力稍小，而且能快速恢复，且股市的指数变化幅度不大，远不如房地产的持续挣钱效应和高投入。

股市快速上涨时，投资者为了最大限度获利，可能反而压缩消费，以便将更多的资金投入到股市中去。同时，当股市剧烈波动时，人们存在损失预期，出于预防动机，会倾向于不将股市收益投入到消费中去。牛市给消费带来的正效应，小于熊市带来的负效应，所以更应注意避免熊市对消费产生的缩减作用。过去散户投资者习惯于追涨杀跌，我国股市也呈现“牛短熊长”的特征，这并不利于促进消费。总的来看，要更好地实现拉动消费的目标，需要一个长期稳定增长的股市，即培育“慢牛”行情。

这两天的股市暴涨对居民的消费心态是较好促进，只要不进入超级疯狂的程度，股市涨则车市会走好。因此我有理由相信，随着楼市降温，股市走强，2019年车市会走好。